大東建託から家賃の値上げを言い渡されたので弁護士に相談した

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住み始めて2年弱でまさかの家賃値上げの通知書が届きました。アパートを借りる際、不動産屋や大東建託からは契約更新の際に家賃値上げになるなんて話は聞いていません。納得が行かなかったのでネットで賃貸トラブルについて調べ、弁護士に相談をしました。

賃貸トラブルの相談は弁護士か司法書士が専門

賃貸のトラブル系でネットを調べると、弁護士や司法書士の意見が多数掲載されたサイトがいくつか出てきました。

その記事を読んでいると「借地借家法」という法律があるのだとか。

そしてその借地借家法に「賃料増額請求権」という請求権が存在することが定められています。

なんだか難しい内容ですが、オーナーや大東建託さんは賃料を増額したいと思えば借主に増額請求することができるよと言った内容です。

しかし、ここ重要です!!

その増額請求には「大家、借主、双方の合意があって初めて有効に成立する」とされていること。

ここを見落としていると、うっかり契約更新の紙にサインをしてしまいそうになりますよね。

つまり、一方的に家賃上げますと言われても、こちらが納得せず、契約書にサインしなければ大家さんは勝手に家賃増額はできないよってことになります。

弁護士に相談した後については、「大東建託から家賃値上げの通知書が届いたあなたへ贈る!これで完璧!知って得する交渉術!」で既に書いています。

 

「借主が賃貸増額請求に応じなかった場合」

双方が話合いによって合意に至らなかった場合は、調停という手続きを大家さんは取ります。

調停ということは裁判所に出向き、裁判官を交えて大家、借主がお互いの言い分を言い合わなければなりません。

裁判所なんて、生まれてこのかた一度も訪れたことがないような敷居の高い場所に何の知識もない一般人が行っても勝ち目なんてない気がしてきました。

さらにこの裁判でも双方の意見が分かれた場合は次のステップへと進むことになるのです。

大家は「賃料増額請求」から「賃料増額訴訟」の手続きに踏むこみます。

おいおい、「訴訟」なんて言葉怖すぎるよ!!

もういっそのこと降参したほうがいいのではと自問自答。

 

「賃料増額訴訟」とは

調停においても合意に至らなかった場合、訴訟になります。当事者の合意がなされないので、最終的には裁判所が判決を下すということになります。大家は訴訟を起こす際には不動産鑑定士を雇い数十万円の費用をつぎこみ土地の鑑定書を作成してもらいます。(裁判において重要な証拠にる為)鑑定の結果賃料増額が妥当ということで適正な賃料が出れば、判決で賃料増額を認めてもらうことができる。

 

判決で賃料増額が認められると、いくら借地借家法で守られている借主といえども、拒否することはできなくなります。

 

借地借家法32条によると

その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

 

つまり、足りなかった家賃の料金に年間10%の利息を付けて支払いする義務が発生してしまうのです。

じゃあ、調停まで頑張って参加して、それでも決まらない場合は、訴訟の前に同意してしまえば裁判なくて済むなぁともうすでに弱気になっていました。

住んでいる地域が実施している無料弁護士&司法書士の相談会

なかばあきらめモードの中、毎月くる広報紙の中に無料で弁護士、司法書士に相談できる窓口を発見。私が住んでいる地域では、市や町がそのような相談窓口を設置してくれていたので、みなさんもお住いの地域で相談会がないか一度調べてみてください。

私もこんなことがあるまで、広報紙はさらーっと読み流す程度でその存在を全く知りませんでした。すぐに電話で予約しました。賃貸トラブルは司法書士が専門なのかなぁと思いましたが予約が空いてなかった為、弁護士さんに相談することになりました。

弁護士さんに相談しました

きれいな女性の方で仕事バリバリできますオーラが醸し出されていました。弁護士さんと1対1で話す機会なんてないので、少し緊張しましたが、時間も30分しかないので、いざ顔を合わせると緊張もせず、事の詳細をできるだけ完結に伝えることに集中しました。

すると先生もこのような案件は今までにもあったのでしょう。

先生の回答は次のようなものでした。

一方的には家賃値上げはできないと思うが、賃貸契約を結ぶときの契約書がどのように作成されているかをまず聞かれました。

うっかりしており、大東建託との最初に交わした契約書は見ておらず、その場に持参してもいませんでした。

それがないと何とも言えないが、話合いで決まらない場合は、「調停」→「裁判」になるという内容は自分でも調べたとおりでした。

「でも、たった2000円の家賃増額を行うためだけに、不動産鑑定士を雇ったり、裁判を起こすために弁護士を雇ったりして莫大な費用がかかることをするかしら」(そんな手間がかかることしないと思うけど、ふふっと鼻で笑う感じで)先生はおっしゃっていました。

先生からいただいたアドバイス

 

1.契約更新の同意書にはサインせずそのまま放置していい

2.契約更新書にサインしなかった場合、大東建託がもしかすると家賃の引き落としをわざとしない可能性があるので、毎月しっかりと家賃が引き落とされているかを確認すること(万が一、引き落としがストップし家賃を2カ月収めていないと退去させれる)

3.今まで通りの家賃を収めてさえいれば、退去させられることはない。大東建託が今まで通りの家賃を受け取ってくれない場合は、法務局に手続きに行き、「供託」という手段をとること

 

 

1から順に説明していきます。

「1.契約更新の同意書にサインをしなくていい」

これは無視をするということではなく、契約更新をせず契約期間が過ぎてしまうと、賃貸契約は自動的に「法定更新」をされることになるから。

法定更新とは、賃貸契約の期間満了までに新たな契約が更新されないと、契約は以前の契約と同じで、2年などという期間はない賃貸契約へと変更されるのです。

つまり、何もしないほうが法定更新され、以前のままの条件で更新されるので大丈夫ということらしいのです。

でも、長く住み続けたい私としては大家さん、大東建託からの印象を悪くしたくないというのが本音で、何か意思表示はしたいと申し出ました。するとこんなアドバイスをもらいました。

では文書で「2000円の値上げに応じるつもりはありませんが、今まで通りの家賃はお支払いします」という内容を送ることを勧められました。

電話じゃだめですか?と聞いてみましたが、言い負かされない自信があるなら、電話でもいいのではと言われ、即文書だなと思いました。

 

 

「2.大東建託が家賃を今までとおり引き落としてくれない場合」

こんなことあるのかと思いますが、家賃不払いは入居者を退去させるだけの正当な理由になるのです。わざわざ裁判を起こさなくても、引き落としを数カ月しなければ、入居者を退去させることができるなら可能性はゼロではないかもしれません。それから毎月必ず家賃が引き落とされているかしっかり確認しています。

 

 

「3.今まで通りの家賃を払っていれば退去させられることはないが、家賃を受け取ってくれない場合は法務局に行き供託の手続きを」

法務局もまた馴染みのない場所です。知っている知識といえばドラマ相棒で冠城君が元法務省の人間ということくらい。県内にある法務局の場所を調べて、「供託」の手続きをしたいと申し出れば、お金はかからずに手続きができます。

 

供託とは
家賃を受け取ってもらえない場合に、代わりに法務局に家賃と同額の料金を支払うこと。そうすれば、不動産会社に家賃を支払ったことと同等と見なされます。これはレアケースかもしれませんが、家賃が引き落とされていない場合は速やかにこの手続きを開始してください。

 

大東建託からメールと電話で契約更新書を早く送り返してと催促された

さて私が上記のように色々調べたり、弁護士さんに相談している間に、書類の返送期限を越えてしまっていました。

すると大東さんの対応の速さには驚きますが、メールと電話で早く返送してくださいと催促されました。

ここで焦って書類を返送してしまうと、値上げに同意するということになりますので、焦って送り返してしまわないように気を付けてください。

実際私は期限を過ぎましたが住み続けることができています。

 

 

親が大東建託のオーナーをしている知り合い2人に相談した

たまたまですが知り合い2人の親が大東建託のオーナーをしていたので家賃値上げの更新書が届いたことを相談してみました。

やはり、賃貸で家賃の値上げは珍しいのか、そんなことあるんだねという意見が多数でした。

知り合い曰く、オーナー自ら、借主の家賃アップを提案することはないと思うよとの返答でした。私はてっきり、大東建託とオーナーさんが話し合いをした結果、このくらい家賃をあげようと決めているのだと思っていました。ですが、オーナーは大東建託との契約で空室が出てもその料金は保証されているし、たった一部屋数千円の値上げをオーナーが提案することはないと思うと2人は言うのです。

ということは、オーナー様に今回の件が納得できないと伝えるよりも大東建託に直接訴えたほうが効果がありそうな気がしてきました。

 

まとめ

  • 賃料増額請求には「大家、借主、双方の合意が必要」がないと増額できない
  • しかし合意に至らなかった場合、調停で裁判という可能性も出てくる
  • 裁判になるとオーナー側は不動産鑑定士を雇ったり、弁護士を雇ったりして莫大な費用がかかることから、オーナーや大東建託がそこまでやる可能性は低い
  • 弁護士さんからいただいたアドバイスを実践し、文書を大東建託宛に送った
  • 家賃の値上げを阻止することができた

 

家賃値上げを阻止できた方法もこちらの記事で詳しく紹介しています。

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